王　京（北京市公证处）


　　一、我处要素式公证书使用总结回顾

　　从2000年到2007年，我处作为司法部要素式公证书改革的首批试点单位，通过对要素式公证书的实际运用，不仅提高了要素式公证书的写作水平和技巧，而且通过要素式公证书的写作促进了公证员在实务中对公证程序的重视和操作上的细化，促进了我们对公证工作自身特点的认识和总结。同时，我们也一直关注着要素式公证书的写作在实践应用中所反映出来的各种问题。

　　在要素式改革的第一阶段（2000年-2003），证据保全、现场监督、合同协议这三类要素式公证书中以证据保全的公证书使用情况最好，合同协议类最差，成为千人一面、套用必备要素的“要素式定式公证书”。对不同的使用结果，我们反思：同样的公证员，同样的文字和法律水平，为什么不同类的公证事项，要素式格式会出现不同的结果？通过比较和总结原因，我们得出结论：证据保全类证词通过表述客观的取证活动和过程，为最后的证明结论提供了有力的支撑。而合同公证书内容主要是公证员在实体法上的主观认定表述，公证员是通过了什么公证活动，弄清了什么事实才得出了公证结论基本不予交待，重实体轻程序的传统证明思维使得公证书的内容只有实体法上的认定，而不体现公证程序的履行，而只有按《公证程序规则》所进行的活动才叫公证，才能产生公证效力。

　　在第一阶段的要素式总结后，我处开始在全处树立起公证程序决定公证效力的概念，要素式公证书的写作围绕公证程序展开，成为我处公证员的自觉意识。
　　[上述观点见我处主任左燕芹在《推行要素式公证书一年间》（发表于2001年《中国司法》）]

　　在要素式推行的第二阶段（2003年-今），主要是在强制执行、继承公证事项上推行要素式。法律意见书因为不是公证事项，且在实践中使用的不多，这里不做细述。

　　关于强制执行公证书我们在实务中主要在以下三个方面对证词进行了完善。一是通过列举申请人提供证明材料的方式来支持对公证主体审查的结论。二是在证词中向申请人核实了双方对债权文书的给付内容及数额有无疑义，并将双方申请人对核实无疑义的表态、债务人自愿接受强制执行的承诺表示和对公证员向其进行强制执行概念、程序、公证法律后果和法律意义告知的反映在债权文书审查部分进行了表述。三是帮助、指导当事人细化和规制债权文书的执行举证条款。将公证机构在签发执行证书时的主动核实义务转变为债务人违约后的主动举证义务，从而为执行证书的顺利签发创造了方便条件，避免了因债务人违约后不配合可能造成的签发执行证书被动。

　　关于继承公证书主要的完善：一是在公证书的首部应当使用继承人与被继承人的概念；二是在公证书的正文中明确法律依据部分；三是在用于遗嘱继承和接受遗赠财产两款公证书格式中，增加了认定遗嘱或遗赠生效的各项法定要件。

　　这一阶段我处要素式公证书的写作反映出的特点就是程序更趋完善，同时证据意识觉醒。比如继承公证中的遗嘱生效确认程序；强制执行公证书的告知、举证条款的设定等。

　　现阶段，我处公证员们的要素式写作通过多年的磨练已普遍达到了一个较为整齐的层次，我们的要素式公证书写作也遇到了下一步该往何处去的方向问题。在定期总结和反思的过程中，我们逐渐意识到：公证书的写作不仅仅是一个文字水平的问题，更是工作模式、工作思路、公证理念上的认识问题。

　　二、要素式公证书写作存在的共性问题----主观认定缺乏证据支撑，求证过程和公证程序的结合不够

　　先来看看我们的公证书表述：（以合同公证书、继承公证书为例）比如合同证词中“当事人有行为能力”、“当事人意思表示真实”、“签约行为符合法律规定”、“合同内容条款完备”；继承公证词中“被继承人的父母均先于被继承人死亡”、“被继承人名下的房产为其个人财产”、“被继承人生前无遗嘱”、“被继承人无缺乏劳动力且无收入的继承人”；现场监督证词中“评委均具有相应当评审资格”、“抽奖过程符合预定的程序”等。这些表述全是认定性表述，包括事实上的认定和法律上的认定。但这些认定结论的依据是什么？公证员是如何审查、认定这些证据材料的？对支撑这些表述的证据材料的不重视，对求证过程的省略，导致证词结论主观而空洞，没有证据上的说服力。这与我们平时在办证实务中重视证据的收集和指导极不相衬。反过来，由于公证书中并不反映公证员是如何对证据材料进行的审查、核实，公证员们在办证过程中对证据材料的审查也流于形式，多只限于证据材料的收集，而忽视了对证据材料本身的核实、分析和对自己心证规则的梳理和公示。同时，公证书中所反映出来的公证程序活动，只是“当事人提出申请”、“受理”、“经查”这些抽象的概括性词语一笔带过，而对于每个程序阶段内的实际内容均不涉及。比如：当事人在申请阶段自己举证了什么证据材料，想证明什么？公证受理阶段怎么进行的告知和谈话？公证审查阶段核实、审查了哪些证据材料？公证员通过什么样的逻辑推理得出的公证结论？都没有。在继承这种实质审查的公证事项中，上述问题还好一些，而对于合同类公证这些问题就比较突出。

　　虽然是以要素式的名义在写公证词，但对于什么是公证书的要素，恐怕我们在实务中很难静下心来予以总结。

　　1、什么是公证书的要素？

　　2000年《要素式公证书》辅导材料中的定义是：“构成事物的必要因素。”出处是《现代汉语词典》第1466页。在律公司江晓亮处长所作《推行要素式公证书格式的作用和意义的》一文中认为，“公证书要素即构成公证书证词的必要内容”。但什么是构成公证证词的必要内容？没有人给出确切的定义或表述。在司法部要素式公证书辅导材料中，对各类公证书的必备要素是以列举的形式规定了在实体法范围内，公证书应当包含什么审查内容。如《辅导材料》中对合同协议类公证的必备要素表述为：

　　公证处审查的事实包括：（1）当事人的身份、资格及签订合同的民事权利能力和行为能力；（2）代理人的身份及代理权限；（3）担保人的身份、资格及担保能力；（4）当事人签订合同的意思表示是否真实，是否对合同的主要条款取得了一致意见；（5）合同条款是否完备，内容是否明确、具体；（6）是否履行了法律规定的批准或许可手续。

　　上述必备要素的列举，体现了我们对实体法律规定本身的重视，是从公证员的主观认定角度来认识公证书的必备要素的。它要求公证员从是否符合实体法规定的角度来判断公证事项本身的合法性、有效性，没有强调公证工作自身的特性。

　　公证事项种类多、内容杂，只有把握住公证工作的本质特点，才能够抓住公证书写作的要素和核心。公证书的要素要首先反映公证工作的特性。什么是公证工作的特性？第一，公证是一种证明行为，第二，公证有法定的程序要求。这就是公证工作的特性----证据性和程序性。也就是说，公证书的要素应当包括两方面内容，证据性要素和程序性要素。程序性要素是公证书的结构，而证据性要素是写作的基本素材。没有证据，程序的存在毫无意义；没有程序，证据就不能得到应有的法律效力。所以，二者相辅相成，缺一不可。

　　因此，公证书的必备要素就是支撑公证证明结论的主要事实、证据材料以及公证员的审查、求证过程。它包括程序性要素和证据性要素两方面的内容。

　　2、树立公证程序意识，言之有物--证据材料

　　要素式公证书怎么反映公证的程序性和证据性？除了树立公证程序意识，还要言之有物，这个物就是证据材料！现在公证书写作中普遍存在的问题是证据材料只存在于公证卷宗内，对证据材料的审查只存在于公证员的内心。我们公证书中对公证程序的反映仅仅是申请、受理、审查、出证这么几个概念性的词汇；我们审查工作的过程也只是“经查”、“对当事人提供的有关材料进行了审查”这些抽象的概括。公证员的推理和分析要建立在对证据材料的审查和核实基础上，证据材料是物质的，是第一性的，皮之不在毛之焉附？没有证据公证员凭什么做的分析和认定？凭什么得出的结论？所以，我们要在证据材料上下功夫。没有对证明材料的审查，我们的程序就无所落脚。因此要以证据材料的审查和核实为支撑，将公证员审查工作的具体内容反映出来，将公证员是依据对证据材料的审查得出证明结论的法律推理过程反映出来，真正体现公证书的证明价值，体现公证员法律专业证明人员的职业素质。

　　3、求证过程和公证程序相统一

　　目前的要素式公证书写作在程序上的框架已比较清晰。如正文的一般框架为：公证的申请、受理、公证审查、结论认定。各类要素式公证书都不能脱离公证程序的框架，都要反映公证程序的履行。我们平时不论办什么类型的公证，都要用同一个程序，从当事人的申请、我们的初审受理、举证指导和告知，到证据审查、核实，到出证，这个程序是确定的，是一般性的，每个人都要遵行，每个证都要遵行。但是，具体到个案，这个程序用什么把它支撑起来，往这个框架里填什么内容，就要看公证员对各种证据材料的把握了。

　　个案的具体问题和具体条件决定了我们的公证工作不可能是机械的。同样是继承，同样是保全，当事人的不同情况和事物条件的千差万别，使得我们在同样的程序下，要对当事人提供的不同证据材料进行审查和确认。公证证明工作是围绕对证据材料的核实、审查和认定工作进行的，无论是办证模式还是写证词，一定要树立重证据的理念。

　　这方面值得我们学习和借鉴的是法院的判决书。法院的民事审判活动的程序是既定的，决定了判决书的结构是统一的：首部原被告信息；正文；结论。但每一份判决书在统一的程序框架下，所表述的内容和判决的过程都因证据材料和事实的不同，具有个案自身的特点，判决的结论就是千人千面。

　　判决书正文内容一般包括：原被告争议事实；双方的举证材料；哪些证据材料对方无异议，哪些材料对方有异议；双方对证据材料的质证、辩论；法官对证据材料的分析认定和求证（法律依据、认定理由、心证过程）。可以看出判决书的写作是紧紧围绕着证据材料进行。

　　判决书的改革思路和成果，值得我们借鉴，不仅因为通过对判决书的阅读，我们可以了解审判程序的履行和整个案件事实的认定过程，让我们间接体会到了法官素质的提高；反过来，我们也看到，判决书写作上的改革也正在推动审判实践的改革，使得审判工作更趋公开和透明。

　　4、公证书写作对公证实务工作的促进

　　要素式公证书的改革应当借鉴目前判决书写作的一些经验，围绕证据材料，将求证过程与履行公证程序统一起来，言之有物，论之有据，以公证书写作促进公证实务工作的深入开展。被写入公证书的内容一定是公证员在实务过程予以充分重视并能够做到的。而不用写入公证书的，久而久之，我们在实务中就会由写不到导致不去想、不去做，从而形成不用做的工作惯性。公证书中不详述公证员对证明材料的审查工作，公证员在实务操作中，对证明材料的关注和审查就会只在内心一闪念，流于形式；而反过来，因为要在证词中详细表述证明材料的具体内容和公证审查工作，公证员对证明材料的审查就会尽到特别的注意。求证过程从内心思维到形成书面文字的过程，需要思维的系统化、逻辑化，需要推敲和落实，需要法律水平和文字功底的结合。因此，公证书写作对证据材料和求证过程的重视，也会反过来促进公证员证明思维、证明实务水平的提高。所以，对于要素式公证书的写作，我们不能仅从文书写作角度去考虑问题，而是要结合我们公证工作的特点、工作模式，运用证明思维去解决当前要素式公证书写作所面临的问题。

　　三、实务范例

　　如何在证词中落实公证员对证据材料的审查工作，将求证过程与公证程序的履行相统一？

　　（一）分析继承公证书范例公证词
　　见后附“继承公证书范例”
　　注：范例只是说明的一种手段，仅做本文说明开阔思路之用。任何事物都是相对时期的相对产物，“传统的要素式公证词”在要素式初期，相对于定式公证书是一个巨大的进步.

　　与传统要素式公证词相比，范例证词在写作中增加了当事人举证和证明部分、当事人在询问过程中的自述部分、公证告知部分和公证员核实证据材料部分。这四部分实际上都是目前我处继承实务中已在履行的工作内容，而且都是围绕证据材料审查进行的工作。这四部分的内容，展现了整个继承公证过程中当事人应负的举证和如实陈述义务、公证员对证明材料的调查、核实工作，得出继承结论的法律推论过程。真实、全面地反映了公证工作的基本程序，体现了公证证明工作对相关实体法规定的落实。

　　公证书写作举例：后附继承公证书

　　1、当事人举证和证明部分分析

　　传统的证词中，一般只笼统列举一下当事人所提交的证明材料，但这些证明材料想证明的对象是什么；这些证明材料是哪些部门出具的；这些证明材料与证明结论之间有什么联系，为什么要列举出这些证明材料？证词中均无表述。根据《公证法》，当事人办理公证有义务提供真实、合法、充分的证明材料，这是启动公证程序的必要前提。

　　范例证词不是仅将继承人提供的各种证明材料名称列举出来完事，而是将各种证明材料的名称、制作机关、颁发日期详细记录，并写明了当事人提交这些证明材料想证明的对象，体现了当事人对自己主张举证的原则，也说清了证明材料提供的来源、想说明的问题和公证审查工作的基本素材。

　　2、当事人在询问过程中的自述部分

　　当事人的自述在法律上也属于证据的一种，可以为认定事实提供参考。档案材料其实质也是被继承人生前的自述。因此，当事人在谈话中的自述具有一定的证明力。通常这部分内容我们只存于公证卷内的接谈笔录中，不反映到公证词中去，但如果从当事人的自述也可做为一种证据线索考量的话，当事人的自述可以与相关证据材料相互印证，以弥补有些证据材料单一或形式上有缺憾的不足。

　　传统公证词是由公证员在公证书中以认定性表述将有关继承事实内容予以确认，但范例证词则是通过当事人自述的形式将相关继承事实表述出来。这样做的好处一方面可以明确这些继承事实的出处来源，另一方面可以突出当事人对自己陈述应有的责任和重视。哪些是当事人确认的，哪些是公证员认为应当核实的，在证词中写清楚，也利于分清责任。

　　3、公证告知部分

　　告知义务是《公证法》规定的法定义务，是《公证程序规则》在公证“申请与受理”阶段规定的必须程序。传统证词一笔带过，而范例证词将公证基本权利义务的告知做为附件放在公证书后，将法律意义和法律后果告知中的重点内容做为公证程序的重要组成部分写入公证书。这比《公证法》的规定更进了一步：公证法规定告知内容应当记录存档，存档并不能为当事人提供什么切实的依据或实际的帮助；其出发点主要是为公证员履行了告知义务提供可供查询的证据。而把告知写入公证书中发挥的作用则更具有社会意义：一方面等于向社会公众公示和宣传了办理公证的基本权利和义务，另一方面，针对个案情况的重点告知反映了公证员做为法律服务者和家庭纠纷的预防者对当事人的个性服务和特别提示，将公证员工作的深度和价值进行了最充分的体现。同时也将公证员不能或无法核实的事实，以告知的形式将法律责任和后果予以明示。

　　4、公证员核实证据材料部分

　　我处的继承公证每证必外出调查核实被继承人档案，对于被继承人无档案或无法查明的关键性证明，我处也一般通过其他调查形式予以弥补。因此，在证词中应将调查核实的情况写出来，真实反映我们的证据核实工作。

　　上述证词中的综上部分实际就是公证员的心证推论过程。公证结论是依据法律规定和查证属实的证据材料得出的证明结论，是一个证明推理的过程，反映的是公证员的法律素质和功底。如果没有这个证明过程的公开，而是在证词中直接得出由某人继承的结论，不仅会使前面证据的审查、核实工作无所落脚，也会形成证明过程的缺失。而如果只有推论，没有前面的证据材料做支撑，推论仍然不能脱离从主观到主观的窠臼。

　　（二）分析合同公证书范例公证词

　　继承公证的实务模式是一种实质性审查的工作模式，公证员对证据的收集、核实是既有的工作内容，因此，采用范例证词形式并不困难。而合同类要素式公证书的重点一般是围绕当事人的约定，对当事人意思表示的固定和告知，往往不对合同所涉及的财产或约定内容进行实质审查。那么公证书又如何体现公证程序与证明过程的统一呢？

　　见后附“合同公证书范例”两个，一个是实质审工作模式；一个是形式审工作模式。

　　1、合同范例公证书（实质审查）

　　与继承公证书相同的如举证部分、告知部分就不详说了。关键是对证据材料的核实部分和认定部分。

　　采取实质审查模式的公证书有核实部分。重点围绕对当事人提交的身份材料、产权情况，说明核实的手段和内容。既然是实质审查，当然写得越具体越有证明力。

　　与实质审查相呼应，公证书认定部分主要是确认产权情况和合同修订过程、合同的生效等实体法要件。最后是证明签字行为。

　　这种写法涉及到我们合同公证的工作模式的变革，有待进一步完善。

　　2、合同范例公证书（形式审查）

　　房屋买卖公证的重点，实务中更多的集中于对合同本身的修订和完善上，但在意思表示之外，这类买卖合同存在着共性的、事实上（不是意思表示层面的）的审查重点。如：出售人与所出售房产间的真正关系、是否有其他共有人、房产是否附带债务、出售房产的现状（出租、抵押、有无人居住、购房款是否念含装修价值）、出售房产与物业间有无争议纠纷、公共维修基金的处理、买方是否对房产有足够的了解等，这些都不是双方意思表示一致能够解决的问题，却直接影响到买卖行为的履行。正是这部分，是我们公证审查可以发挥的领域，深入了可以进行实质审查，浅了可以进行形式审查。而对于双方的意思表示，通过笔录和协议的修订过程进行固定。所以，在证词中，将对事实部分的审查以当事人自述的形式放入了证词，而将对合同条款的意思表示的审查放入了合同的修改、完善和确认部分。

　　应当认识到：不同的类型的合同具有自己交易上的特点，就象买卖面包与买卖不动产的交易方式不同一样，要根据合同本身的法律特点来设定询问内容和重点。而将相关询问重点放入形式审查的公证书中，对公证员的法律功底也是一个巨大的考验。

　　最后，我想强调一下本次要素式公证书写作交流的重点：公证工作的特点是程序性和证据性，要素式公证书的写作一定要体现程序性要素和证据要素。提高证据意识，将对证据的审查与公证程序的履行统一起来是今后我们要素式公证书的写作方向。





　　　　　　　　　　　　　　　　公　证　书

　　　　　　　　（）京证内字第号

　　继承人:
　　被继承人:
　　公证事项：法定继承

　　XXX、XX和XX自称是XXX的法定继承人，于某年月日向我处提出要求办理继承XXX遗产的继承公证申请。（申请和举证）

　　XXX、XX和XX向我处提交了由北京市XX分局颁发的XXX、XX和XX的身份证、户口本；由北京市XX分局出具的死亡证明；由XXXX部门XXX年颁发的、编号为XXXXXX的《房屋权属证书》；由被继承人生前所在单位XXX人事部门出具的亲属关系证明；继承人XX所在单位XXX人事部门出具的亲属关系证明。

　　上述证明材料表明：被继承人XXX于某年某月某日在北京市因病死亡；XXX名下遗有位于某地的房产一套。XXX是被继承人XXX的生前配偶； XX和XX是被继承人XXX的儿子和女儿。

　　本公证员对上述证据材料进行初步审查后，认为当事人的公证申请具备了受理条件，于公证申请当日受理了上述公证申请，并向XXX、XX和XX进行了公证基本权利义务的告知和有关继承事实的询问。XXX、XX和XX签字确认的《公证基本权利义务告知书》复印件和继承公证特别告知复印件见公证书附件1

　　XXX、XX和XX对有关继承事实确认如下，并表示自愿承担举证不实或陈述虚假的法律责任：（接谈自述）
　　1、XXX名下遗有位于某地的房产是XXX和XXX婚姻存续期间用共同积蓄购买，是双方的夫妻共同财产。
　　2、继承人XXX与被继承人为原配夫妻，双方于某年结婚，共生育子女二人，儿子XX，女儿XX；
　　3、被继承人的父亲XX于年左右在某地去世，其母XX于年左右在某地去世，均先于被继承人死亡；
　　4、被继承人生前无遗嘱或夫妻财产协议；
　　5、被继承人无非婚生子女、养子女；
　　6、被继承人无需要被继承人抚养、缺乏劳动能力且无收入的继承人；
　　7、继承人XX和XX均表示放弃对被继承人在上述房产中所有的产权份额的继承，并在公证处亲笔书写了《放弃继承声明书》（见附件2）。

　　基于XXX、XX和XX陈述的上述事实，公证员进行了公证法律意义和法律后果的特别告知如下：
　　1、
　　2、
　　3、

　　某年某月某日，本公证员和公证人员XX对继承人提供的以下证据材料进行了核实：（核实审查）

　　1、到被继承人生前所在单位对“被继承人生前所在单位XXX人事部门出具的亲属关系证明”进行了核实，并摘抄了被继承人档案中关于被继承人父母、配偶、子女情况的有关记录，在被继承人某年的自传中，找到了关于其父母分别于某年死亡的记录；

　　2、经与被继承人单位人事/档案管理人员XXX谈话，核实了被继承人死亡的事实、家庭婚姻情况及其所购位于某地房产的情况均与继承人所提供证明材料和自述一致。

　　综上，根据当事人所提供的证据材料、接谈自述和本公证的外调核实，本公证员认为：

　　根据《婚姻法》第XX条“夫妻双方在婚姻期间取得的财产为夫妻共同财产”的规定，上述登记在被继承人名下的、位于某的地房产为其与配偶XXX在婚姻期间所得，应为夫妻共同财产，其中属于被继承人XXX个人所有的产权份额发生继承。

　　在所有法定继承人均确认被继承人生前无遗嘱的情况下，根据《继承法》第XX条，“被继承人死亡后，没有遗嘱的按法定继承办理”，上述房产份额由被继承人的法定继承人继承。根据《中华人民共和国继承法》第XX条：“被继承人死亡后，其配偶、父母、子女为第一顺序继承人”。根据继承人自述和公证外调查档材料显示，被继承人XXX的父母均先于被继承人死亡，继承人的儿子XX、女儿XX均表示自愿放弃继承，且所有法定继承人均确认被继承人无非婚生子女、养子女和需要被继承人抚养、缺乏劳动能力且无收入的继承人，故依据《继承法》的规定，上述被继承人XXX个人所有的产权份额由被继承人的妻子XXX继承。（结论）


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中华人民共和国北京市公证处

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　公证员

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二ΟΟ 年 月 日




　　　　　　　　　　　　　　公　证　书（实质审）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（2005）京证字第 号

　　申请人XX，女，1976年5月7日出生，身份证号230302197605075325
　　　　　XX，男，1976年5月7日出生，身份证号230302197605075325
　　申请人XX，男，1961年8月13日出生，身份证号110108610813571（以下简称乙方）

　　公证事项：房屋买卖合同

　　XX、XX自称两人是夫妻关系（以下共同简称甲方）欲将位于北京市海淀区羊坊店东路19号1号楼3层305号的房产出售给XX（以下简称乙方），为XX（原因），双方特于二OO五年十月十日来到我处，申请办理房屋买卖合同公证。

　　甲方向我处提交了由北京市公安局XX分局颁发的XX和XX的身份证原件；由北京市公安局制发的编号为XXXXXXXX的户口本原件；由北京市民政局制发的编号为XXXXXXXX的《结婚证》原件；由北京市建设委员会19XX年X月X日制发的编号为XXXXXXXX的《房屋权属证书》原件；由XX与XXXXXX公司签署的编号为：XXXXXXXX的《商品房预售合同》复印件，用于证明：登记于XX名下的、位于北京市海淀区羊坊店东路19号1号楼3层305号的房产是XX与XX的夫妻共同财产，二人有权处分该房产。

　　乙方向我处提交了由北京市公安局XX分局颁发的XX的身份证原件和由甲乙双方共同磋商，乙方执笔起草的房屋买卖合同草稿，证明：双方已就上述房产的买卖进行过磋商，并初步达成了买卖意向。

　　本公证员对甲乙双方提供的上述材料进行初步审查后，确认双方具有签订房屋买卖合同的民事权利能力和行为能力，受理了双方的公证申请，并将前述证明材料的原件复印一份与原件核对无误后存卷。

　　受理当日，本公证员向甲乙双方讲述了办理公证的基本权利和义务，并向双方提供了《公证权利义务告知书》。双方在已全面阅读并了解了告知书内容后，分别在告知书上签字确认。双方签字确认后的告知书复印件见公证书附件1。

　　本公证员围绕双方房产买卖合同的商定，分别与甲乙双方进行了接谈询问，对商品房二次买卖过程中甲乙双方可能面临的法律风险和法律后果做了告知，告知重点见附件

　　甲乙双方在了解了相关公证告知后，授权本公证员对双方初拟的合同草稿进行修改和完善。本公证员根据双方在谈话中确认的内容重新修订和完善了《房屋买卖合同》并交由甲乙双方逐条核对后签字确认。

　　根据甲乙双方的买卖意愿，本公证员重点核实了当事人提交的以下证据材料：

　　1、甲方提交的XX和XX的身份证件：XX和XX提交的均为公安局制发的第二代身份证，通过我处的二代证读卡器识别信息，该身份证的信息无误。经本公证员与本人比对，人证相符；甲方提交的户口本记录XX是户主，XX的户主的妻子；甲方提交的结婚证经电话与登记部门核实无误；上述证据材料相互印证了XX和XX的身份真实，是夫妻关系。

　　2、编号为XXXXXXXX的《房屋权属证书》：本公证员和公证人员XX于某年某月某日到某房管部门查询了上述产权证的登记情况，并制作了核实工作记录，确认位于某地的房产为XX以个人名义所购商品房，产权登记于XX名下，该房产无限制处分的登记或已出售给他人的预告登记。产权状况完整。该房为贷款购买，贷款已还清并解除了抵押登记。

　　3、甲方经公证员提示补充提交的某房物业管理公司出具的确认出售房产无拖欠物业费、水电费、车位费与物业公司有纠纷的事件证明和公共维修基金缴存证明：本公证员通过XXXX手段进行了核实。

　　4、…

　　根据当事人提交的上述证据材料、当事人与本公证员谈话中确认的事实，本公证员经审查核实确认：登记在XX名下、位于北京市海淀区羊坊店东路19号1号楼3层305号的房产（房产证号）是XX和XX的夫妻共同财产，该出售房产产权完整，没有限制出售的登记。甲乙双方在订立协议时均具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力；双方经公证告知后，就前面《房屋买卖合同》的条款经多次磋商和修改达成了一致意见，前面的《房屋买卖合同》于某年某月某日依法成立并生效。

　　兹证明甲乙双方于二OO五年十月十日在本处，在本公证员面前，在前面的《房屋买卖合同》上签名。双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条和《中华人民共和国合同法》第XX条的规定，合同上XX、XX和XX的签名均属实。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中华人民共和国北京市公证处

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　公 证 员

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二ΟΟ 年 月 日



　　　　　　　　　　　　　　公　证　书（形式审）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（200 ）京证字第 号

　　申请人XX，女，1976年5月7日出生，身份证号230302197605075325
　　　　　XX，男，1976年5月7日出生，身份证号230302197605075325
　　申请人XX，男，1961年8月13日出生，身份证号110108610813571（以下简称乙方）
　　公证事项：房屋买卖合同

　　XX、XX两人自称是夫妻关系（以下共同简称甲方）欲将位于北京市海淀区羊坊店东路19号1号楼3层305号的房产出售给XX（以下简称乙方），为XX（原因），双方特于二OO五年十月十日来到我处，申请办理房屋买卖合同公证。

　　甲方向我处提交了由北京市公安局XX分局颁发的XX和XX的身份证原件；由北京市公安局制发的编号为XXXXXXXX的户口本原件；由北京市民政局制发的编号为XXXXXXXX的《结婚证》原件；由北京市建设委员会19XX年X月X日制发的编号为XXXXXXXX的《房屋权属证书》原件；由XX与XXXXXX公司签署的编号为：XXXXXXXX的《商品房预售合同》复印件，用于证明：登记于XX名下的、位于北京市海淀区羊坊店东路19号1号楼3层305号的房产是XX与XX的夫妻共同财产，二人有权处分该房产。

　　乙方向我处提交了由北京市公安局XX分局颁发的XX的身份证原件和由甲乙双方共同磋商，乙方执笔起草的房屋买卖合同草稿，证明：双方已就上述房产的买卖进行过磋商，并初步达成了买卖意向。

　　本公证员对甲乙双方提供的上述材料进行初步审查后，受理了双方的公证申请，并将前述证明材料的原件复印一份与原件核对无误后存卷。

　　本公证员向甲乙双方讲述了办理公证的基本权利和义务，并向双方提供了《公证权利义务告知书》。双方在已全面阅读并了解了告知书内容后，分别在告知书上签字确认。双方签字确认后的告知书复印件见公证书附件1。

　　本公证员围绕双方房产买卖合同的商定，分别与甲乙双方进行了接谈询问，甲方对以下事实进行了确认并表示自愿承担陈述不实的法律责任：
　　1、登记在XX名下、位于北京市海淀区羊坊店东路19号1号楼3层305号的房产（以下简称所售房产）虽是以XX个人名义购买，但是XX和XX的夫妻共同财产；
　　2、甲方保证所售房产的产权完整归自己所有，对银行贷款已还清，无其他债务或权利上的瑕疵；所售房产目前无抵押、出租、典当等在先权利；所售房产现状为毛坯无装修、空置，无人居住；
　　3、甲方确认，该房无拖欠物业费、水电费、车位费等有可能与物业公司发生管理纠纷的事件，并承担房屋实际交付前的所有与物业交割费用和事宜；
　　4、甲方确认，以甲方XX名义交付的公共维修基金在房屋买卖完成后，其所有权转归乙方，甲方不另行主张对公共维修基金的权利；
　　5、…

　　乙方对以下事实进行了确认并表示自愿承担陈述不实的法律责任：
　　1、乙方已亲自看过甲方所售房产，对所售房产的座落、户型、朝向、楼层、面积等均有了解；
　　2、乙方用于购房的资金来源合法。乙方未曾登记结过婚，购房资金纯属个人财产。购房用途为自住。
　　3、乙方承诺诚实、全面履行合同。
　　4、…

　　本公证员在公证询问过程中对商品房二次买卖过程中甲乙双方可能面临的法律风险和法律后果做了告知，告知重点如下：
　　1、根据《婚姻法》第XX条，
　　2、根据《担保法》第XX条，
　　3、根据《物权法》第XX条，不动产物权的取得以登记发生物权变动的效力。要到登记部门办理完登记变更手续后，才发生房产所有权转移的法律后果，…
　　4、…

　　甲乙双方在了解了相关公证告知后，授权本公证员对双方初拟的合同草稿进行修改和完善。本公证员重新修订和完善了《房屋买卖合同》并交由甲乙双方逐条核对后签字确认。

　　经过上述程序，本公证员确认：甲乙双方在订立协议时均具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力，双方经协商，就乙方购买甲方所有的房产达成了一致意见，当事人签订前面《房屋买卖合同》的意思表示真实，合同内容具体、明确。前面的《房屋买卖合同》依法成立并生效。

　　兹证明甲乙双方于二OO五年十月十日在本处，在本公证员面前，在前面的《房屋买卖合同》上签名。双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条和《中华人民共和国合同法》第XX条的规定，合同上XX、XX和XX的签名均属实。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中华人民共和国北京市公证处

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　公 证 员

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二ΟΟ 年 月 日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　来源：2007年7月23日　中国公证网